부동산 증여세 정리

 

목차

• 부동산 증여세
• 부동산 가격 기준
• 부동산 증여세 절세 방법
• 사전 상속 설계 또는 미리 증여 전략

 

국세청 증여세 웹페이지

 

국세청 증여세 신고 사이트

 

국세청 증여세 계산기

 

부동산 증여세

부동산 증여세는 부모나 다른 사람에게서 부동산을 무상으로 받았을 때 부과되는 세금입니다. 한국에서는 증여받은 사람이 증여세를 납부해야 하며, 주요 내용은 다음과 같습니다.

 

1. 증여세 과세 대상

• 부동산: 주택, 토지, 상가 등
• 금전 및 유가증권: 현금, 주식 등
• 기타 자산: 채권, 저작권, 지식재산권 등

2. 증여세 공제 한도

• 배우자로부터 증여: 10년간 6억원까지 비과세
• 직계존속(부모 등)으로부터 증여: 10년간 5천만원(미성년자는 2천만원)
• 직계비속(자녀 등)에게 증여: 10년간 5천만원
• 기타 친족(형제자매 등)으로부터 증여: 10년간 1천만원

참고: 공제 한도는 10년 동안 동일 증여자로부터 받은 금액을 모두 합산하여 적용합니다. 예를 들어 부모에게서 10년 동안 5천만원을 넘게 받으면 초과분에 대해서는 증여세가 부과됩니다.

3. 증여세 세율

• 1억원 이하: 10%
• 1억원 초과 ~ 5억원 이하: 20%(누진공제 1천만원)
• 5억원 초과 ~ 10억원 이하: 30%(누진공제 6천만원)
• 10억원 초과 ~ 30억원 이하: 40%(누진공제 1억 6천만원)
• 30억원 초과: 50%(누진공제 4억 6천만원)

4. 증여세 계산 예시

부모에게 3억원 상당의 부동산을 증여받은 경우:

• 공제 한도: 5천만원(성인 자녀 기준)
• 과세 표준: 3억 - 5천만원 = 2억 5천만원
• 세율 적용: 1억원 초과 ~ 5억원 이하 => 20%
• 세액: 2억 5천만원 x 20% - 1천만원(누진공제) = 4천만원

5. 신고 및 납무

• 신고 기한: 증여받은 날로부터 3개월 이내
• 납부 방법: 일시납 또는 분할 납부 가능(최대 5년 분할)
• 신고하지 않으면?: 가산세 부과(무신고 20%, 과소신고 10%, 납부지연 가산세 등)

6. 유의사항 및 절세 방법

• 증여 시점 분산: 10년마다 공제 한도가 초기화되므로 시기를 나누어 증여
• 부부간 증여 활용: 배우자에게 증여 시 6억원까지 비과세
• 주택 자금 증여 주의: 부모가 자녀에게 주택 구입 자금을 증여할 때는 자금 출처를 명확히 해야 함.
• 자녀 명의 통장 관리: 자녀 통장에 일정 금액 이상 입금 시 증여로 간주될 수 있음.

7. 관련 법규 및 참고 자료

• 상속세 및 증여세법에 따라 규정됨
• 국세청 홈택스에서 증여세 신고 및 납부 가능
• 국세청 상담센터(☎ 126)에서 추가 문의 가능

 

부동산 가격 기준

부동산 증여세 산출 시 부동산 가격은 실거래가와 공시지가 중 더 높은 금액을 기준으로 합니다. 구체적으로는 다음과 같은 원칙이 적용됩니다.

 

1. 기본 원칙: 시가 기준

• 증여세는 시가(실제 거래되는 가격)를 기준으로 산출합니다.
• 시가는 다음과 같은 순서로 판단합니다:
  • 실거래가: 증여일 전후 6개월 이내 또는 3개월 이후에 실제 거래된 가격이 있는 경우, 이를 우선 적용합니다.
  • 유사 매매 사례가: 동일한 지역에서 유사한 조건의 부동산이 거래된 사례가 있다면 이를 참고합니다.
  • 감정가액: 감정 평가를 받은 경우 해당 감정가를 시가로 인정합니다.

2. 실거래가가 없는 경우: 보충적 평가 기준

• 실거래가가 없거나 확인할 수 없는 경우, 다음 보충적 평가 기준을 사용합니다.
  • 공시지가: 토지의 경우 개별공시지가, 건물의 시가표준액을 적용합니다.
  • 기준시가: 아파트 등 공동주택은 공동주택가격(공시가격), 일반 건물은 국세청 기준시가를 사용합니다.

3. 예시

예시 1: 실거래가가 있는 경우

• 증여일 기준 6개월 이내에 해당 부동산이 10억원에 거래된 기록이 있음
• 공시지가는 8억원
• 증여세 산출 기준: 실거래가 10억원

예시 2: 실거래가가 없는 경우

• 증여일 전후 6개월 이내 및 3개월 이후에 거래된 기록이 없음
• 공시지가는 8억원, 시가표준액은 9억원
• 증여세 산출 기준: 시가표준액 9억원

4. 증여세 산출 예시

• 아버지가 자녀에게 10억원짜리 아파트 증여
• 공제 한도: 5천만원(성인 자녀 기준)
• 과세 표준: 10억원 - 5천만원 = 9억 5천만원
• 세율 적용(5억 초과 ~ 10억 이하 구간, 30% 세율 + 누진공제 6천만원)
  • 증여세 = 9억 5천만원 x 30% - 6천만원 = 2억 2천 5백만원

5. 유의사항

• 실거래가를 신고하지 않거나 고의로 낮게 신고한 경우 가산세가 부과될 수 있습니다.
• 감정평가를 통해 시가를 결정할 수 있지만, 국세청에서 인정하는 감정평가사의 감정가액만 인정됩니다.
• 공시지가가 낮을 때 이를 기준으로 신고하고 싶은 경우, 실거래가가 없다는 사실을 입증해야 합니다.

 

부동산 증여세 절세 방법

 

1. 증여 시점 분산

• 증여는 10년 단위로 공제 한도가 적용됩니다.
• 예를 들어, 부모가 성인 자녀에게 증여할 경우 10년마다 5천만원까지 비과세입니다.
• 절세 전략: 10년마다 나누어 증여하면 공제 한도를 최대한 활용할 수 있습니다.
• 예시:
  • 2025년에 5천만원 증여 => 증여세 없음
  • 2035년에 5천만원 증여 => 증여세 없음

2. 부부간 증여 활용

• 배우자에게는 6억원까지 비과세입니다.
• 부부 공동 명의로 자산을 이전하면 한 사람에게 몰리는 증여세 부담을 줄일 수 있습니다.
• 절세 전략: 자산을 배우자에게 나누어 증여한 후, 자녀에게 증여하면 두 번의 공제 한도를 적용받습니다.
• 예시:
  • 남편이 아내에게 6억원 증여: 증여세 없음
  • 아내가 자녀에게 5천만원 증여: 증여세 없음

3. 저가 양도 및 부담부 증여

(1) 저가 양도

• 시가보다 낮은 가격에 양도하면 양도세는 낮추고, 증여세는 최소화할 수 있습니다.
• 단, 시가의 30% 이상 저가로 팔면 증여로 간주되니 주의해야 합니다.

(2) 부담부 증여

• 부담부 증여: 부채가 있는 상태로 부동산을 증여할 때, 해당 부채는 양도로 간주되어 양도소득세가 발생합니다.
• 하지만 부채 부분은 증여세에서 제외되므로 총 세금 부담이 줄어듭니다.
• 예시:
  • 10억원짜리 건물에 5억원의 대출이 있을 때, 5억원만 증여세 과세 표준으로 적용됩니다.
  • 나머지 5억원은 양도소득세가 부과되지만, 양도소득세율이 증여세율보다 낮을 수 있습니다.

4. 생활비 또는 교육비 활용

• 증여가 아닌 생활비나 교육비로 주는 것은 비과세입니다.
• 단, 통상적인 범위를 초과하거나 부동산 구입자금으로 쓰이면 증여로 간주할 수 있습니다.
• 예시:
  • 자녀의 학자금, 혼수비용, 의료비 등은 증여세가 부과되지 않습니다.
  • 하지만 자녀 명의의 주택을 구입하거나 고액의 생활비를 지속적으로 송금하면 증여로 인정될 수 있습니다.

5. 미리 증여 및 사전 상속 설계

• 자산가치가 상승하기 전에 미리 증여하면 낮은 시가로 증여세를 줄일 수 있습니다.
• 예시: 개발 예정지의 토지나 주택을 미리 증여하면, 이후 시세가 상승해도 증여세는 상승 전 시가 기준으로 적용됩니다.
• 또한, 사전 상속 설계를 통해 다수의 수증인에게 분산 증여하면 개별 공제 한도를 최대한 활용할 수 있습니다.

6. 법률 및 세무 전문가 상담

• 복잡한 증여세 절세는 세무사 또는 변호사와 상담하여 법적 리스크를 최소화해야 합니다.
• 특히 저가 양도, 부담부 증여, 사업체 증여 등은 전문가의 전략적 설계가 필요합니다.

7. 기타 절세 방법

• 명의신탁 활용 주의: 자녀 명의로 부동산을 등기해 두었다가 나중에 실제 소유주가 찾는 경우 증여세가 부과될 수 있습니다.
• 증여세 신고 철저히: 신고하지 않거나 누락하면 가산세가 부과되므로 철저히 준비해야 합니다.
• 연부연납 및 물납 활용: 고액의 증여세는 일시에 납부하기 어려울 수 있으므로 연부연납(최대 5년) 또는 물납(부동산 등으로 납부) 제도를 활용합니다.

 

사전 상속 설계 또는 미리 증여 전략

 

1. 시세 차익이 예상되는 자산 미리 증여

• 가치 상승이 예상되는 부동산이나 주식을 미리 증여하면, 향후 시세가 오르더라도 낮은 평가액으로 증여세가 부과됩니다.
• 예를 들어, 개발 예정지 토지나 신도시 인근 부동산은 개발 후 가치가 상승할 가능성이 높습니다.
• 절세 전략: 시세가 오르지 전에 미리 증여하여 낮은 금액으로 증여세를 납부, 이후 자산가치 상승분에 대해서는 세금 부과 없음.
• 예시:
  • 현재 2억원인 토지를 자녀에게 증여 => 증여세 납부
  • 몇 년 후 개발되어 5억원으로 상승 => 추가 세금 없음

2. 할인 증여

• 임대차 계약이 있는 부동산을 증여할 때, 임대차 보증금을 제외한 금액만큼 증여세가 부과됩니다.
• 임대차 계약이 만료되면 시가가 상승하더라도 증여 당시 평가액 기준으로 과세됩니다.
• 절세 전략: 임대차 보증금이 많은 상태에서 증여하면 시가 대비 낮은 금액으로 증여세가 계산됩니다.
• 예시:
  • 시가 10억원 아파트에 5억원 임대차 보증금이 있음 => 5억원만 증여세 과세
  • 임대차 계약 종료 후 시가 12억원으로 상승 => 추가 세금 없음

3. 지분 증여 및 공동 명의 활용

• 지분 증여: 자산 전체가 아닌 일부 지분을 나누어 증여하면 공제 한도를 나누어 적용받을 수 있습니다.
• 공동 명의 활용: 부부 공동 명의로 자산을 보유하면 양도소득세 절세에도 유리합니다.
• 절세 전략: 자녀에게 일정 비율의 지분만 나누어 증여하거나, 배우자와 공동 명의로 소유 후 자녀에게 증여합니다.
• 예시:
  • 10억원 건물의 30% 지분을 자녀에게 증여 => 3억원에 대해 공제 후 증여세 적용
  • 10년 후 나머지 70% 지분 증여 => 두번의 공제 적용

4. 부담부 증여

• 부담부 증여: 부채가 있는 상태로 자산을 증여하면, 부채 부분은 양도소득세가 부과되고, 나머지 부분만 증여세가 부과됩니다.
• 양도소득세율이 증여세율보다 낮은 경우, 총 세금 부담이 줄어듭니다.
• 절세 전략: 부동산을 증여할 때 대출이나 임대차 보증금을 그대로 인수하도록 하여 부담부 증여로 처리합니다.
• 예시:
  • 10억원 건물에 4억원 대출이 있는 상태에서 자녀에게 증여 => 6억원만 증여세 과세
  • 4억원은 양도소득세 과세 => 양도세율이 낮으면 절세 효과

5. 증여 시점 분산 및 분할 증여

• 10년 단위 공제 한도: 동일 증여자로부터 받은 자산은 10년 동안 합산하여 공제 한도를 적용합니다.
• 절세 전략: 10년 주기로 나누어 증여하거나, 여러 자녀에게 분산 증여하면 개별 공제 한도를 최대한 활용할 수 있습니다.
• 예시:
  • 자녀 2명에게 각각 5천만원씩 증여 => 총 1억원이지만 공제 한도로 인해 증여세 없음
  • 10년 후 다시 5천만원씩 증여 => 또다시 공제 한도 적용

6. 가업승계 및 가업 상속 공제

• 가업승계: 중소기업의 주식이나 경영권을 자녀에게 물려줄 때 가업승계 공제를 활용하면 일정 금액까지 상속세나 증여세가 면제됩니다.
• 절세 전략: 일정 기간(10년 이상) 사업을 유지하면서 증여하면 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
• 예시:
  • 20억원 가치의 중소기업 주식을 자녀에게 물려줄 때, 가업상속 공제를 적용받으면 최대 30억원까지 비과세

7. 기타 절세 방법 및 유의사항

• 생활비 또는 교육비 활용: 자녀 교육비나 생활비 명목으로 자금을 제공하면 증여세 비과세
• 명의신탁 주의: 자녀 명의로 자산을 등기해 두고 추후 회수하는 경우 증여세 과세 위험
• 상속세와의 절세 비교: 상속세와 증여세의 세율 차이를 고려하여 유리한 방식을 선택
• 세무 전문가 상담: 복잡한 증여 구조 설계 시 세무사와 상담하여 법적 리스크를 최소화

기타 궁금한 사항은 아래 국세청 증여세 웹페이지 링크에서 확인해 보세요.

 

국세청 증여세 웹페이지

 

국세청 증여세 신고 사이트

 

국세청 증여세 계산기